预售资金监管优化 优质房企资金压力有望缓解

11月14日，住建部等三部门再次释放政策利好，联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。在业内人士看来，本次通知内容是优化预售资金监管的一大举措，为优质房企释放更多流动性支持，房地产市场信心有望得到进一步提振。

　　“各地对房企的预售资金监管比例并不完全一致，比如长沙之前的预售资金监管比例为25%，而本次政策从全国层面对保函置换预售监管资金进行了优化，可以在一定程度上缓解房企资金压力。”一位头部房企高管人士对证券时报·e公司记者表示。

　　11月15日，国家统计局发布全国房地产开发投资和销售数据，1~10月，全国房地产开发投资同比下降8.8%，商品房销售面积同比下降22.3%。从数据可以看出房地产行业仍处于调整阶段，这也是近期多个利好政策频繁落地的一大背景。

　　预售资金监管优化

　　“商业保函相当于去银行开个保函出来，按照约定利息给它支付利息，然后银行给房企进行担保，保函给到监管的账户，之后就可以取出相应的监管资金，因此房企可以用的现金多了，从而缓解自身资金压力。”上述房企人士对e公司记者表示。

　　据中指研究院统计，2022年以来，面对诸多开发企业发生资金流动性问题，全国已有超110个城市调整预售资金监管政策，或放松资金监管为房企提供部分资金支持，或收紧政策保证项目建设资金安全。

　　而本次政策可以视为对预售资金监管的进一步优化。《通知》明确商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

　　“优质房企更受政策支持，短期这部分企业预售资金的使用效率将提高，也将一定程度缓解企业资金压力。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，本次政策出台后，各地的预售资金监管政策有望加快落地执行，为优质房企释放更多流动性资金。

　　中信建投证券也认为，保函置换预售监管资金规范化，政策直指当前行业核心问题。本次政策的出台，允许商业银行按照市场化、法制化原则，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，有助于优质企业监管账户资金的盘活，同时对资金额度下限的要求，也不会影响到项目的后续施工，意义重大。

　　月内三重政策落地

　　值得注意的是，保函置换预售资金政策是本月内相关部门出台的第三条优质房企融资的利好政策。

　　11月11日，央行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从六个方面部署了16条具体措施，助力房地产市场平稳健康发展，也被业内视为楼市金融十六条的出台。

　　11月8日，中国银行间市场交易商协会释放了“第二支箭”的利好消息，其表示会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续还有望扩容。

　　“结合近期多个监管部门释放的政策利好，房地产市场信心有望得到进一步提振，多个政策叠加也可以更好地发挥政策效果，下一步更重要的仍是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。”陈文静说。

　　华泰证券分析师认为，11月份以来房地产行业积极政策不断，从“第二支箭”、“16条”再到预售资金监管优化，可以看到从供给端已经发生积极改变，“对症下药”这一行为的开始本身也很重要，建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数优质民企。

　　多个指标现好转迹象

　　国家统计局11月15日数据显示，1~10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。

　　1~10月份，房地产开发企业房屋施工面积888894万平方米，同比下降5.7%。其中，住宅施工面积628278万平方米，下降5.9%。房屋新开工面积103722万平方米，下降37.8%。其中，住宅新开工面积75934万平方米，下降38.5%。房屋竣工面积46565万平方米，下降18.7%。其中，住宅竣工面积33771万平方米，下降18.5%。

　　“本轮市场下行幅度较深，主要受多方面因素影响，市场预期修复难度较大，今年以来前期多轮分散式支持政策呈现效果钝化、持续时间短等特征，至今销售和投资市场仍未明显改善。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，这也是近期多部门相继出台16条金融支持政策、预售资金保函置换等政策的原因，各项新政惠及面、支持力度以及政策细则的指导意义均明显加大。

　　陈文静认为，短期来看，近期支持房企融资的多项举措落地，针对优质房企的预售资金监管政策亦在调整落位，预计多个政策叠加将改善房企资金压力，提振企业信心，在“保交楼”要求下，年底房地产投资或有改善。

　　虽然房地产行业仍处于调整阶段成为共识，但也有多个指标出现好转迹象。其中，前10个月，商品房销售额同比下降26.1%，降幅比1~9月份收窄0.2个百分点，降幅连续5个月收窄。1~10月份房地产开发企业房屋竣工面积同比降幅比1~9月份收窄1.2个百分点，连续3个月降幅收窄。

　　国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在15日的发布会上表示，总的看，房地产市场出现了一定积极变化，但是下行态势还在持续，下阶段还是要坚持房住不炒的定位，积极推进购租并举，支持刚性和改善型住房需求，推动房地产市场逐步企稳，保持平稳健康发展。